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2019.03.27

不惑之年,物业企业的“独立”之路

发布者 : 万科物业
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舒婷在《致橡树》中写道:“我如果爱你,绝不像攀援的凌霄花,借你的高枝炫耀自己……我必须是你近旁的一株木棉,作为树的形象和你站在一起。根,紧握在地下;叶,相触在云里。每一阵风过,我们都互相致意……”

脱胎于房地产的物业管理行业,用了40年的时间,去发现“自我”,建构“自我”,成就“自我”,终于从“攀援的凌霄花”成长为蓊蓊郁郁的木棉,以完整的“树”的形象与房地产行业交相辉映。


1

发现自我,物管是房企近旁的“一株木棉”


过去的四十年,中国经历了一场史无前例的城市化风潮,住房短缺,房地产和商品房市场勃兴,到处都在风风火火地搞建设。四十年前的“物业管理”虽然已经由香港引入国内,但也只能算是附属在房地产开发环节当中的一个业务部门。这种附属关系维系了很长一段时间。

物业管理从“附属”走向独立发展之路,是行业前行的逻辑必然,也是时代发展到一定阶段的体现。物业管理本身的民生属性,赋予其极大的爆发力,其寻求独立的“主体意识”,必定随着人们对高品质生活的追求而潜滋暗长,以至完全摆脱“凌霄花”属性而兀自发展、蓬勃壮大。

郁亮曾指出,一个经济体在房地产建设进入成熟期之后,围绕着不动产的服务业规模会超过房地产本身。今天,物业服务遍布国内大小城镇,服务领域从住宅扩展到每一处不动产,物业企业总数突破10万家,员工人数达到了1000万,已经成为举足轻重的大服务行业。

近年来,伴随着物业行业的快速市场化,物业企业上市风起云涌,从内地房企中分拆出来、独立上市的物业公司市值反超原房企市值的例证也不在少数。截至目前,港股主板上已经至少有彩生活、碧桂园服务、中海物业等13家房企物管成功分拆上市。

房地产行业逐步进入到存量房深耕阶段,物业服务也日渐成为房企新的利润增长点;伴随着与房产开发业务的逐渐分离,物业企业不断拓宽服务空间,独立而自信地步入“新物业”时代。


2

建构自我,物业管理“仗剑天涯”40年


纵观40年高歌猛进的发展历程,中国物业行业的“独立”之路,大体上可分为4个阶段:

其一,售后服务阶段。物业作为房屋售后服务的角色而存在,始于1981年中国第一个物业公司出现,这一阶段大抵持续了近20年;其二,试水市场化阶段。数据显示,1998年底,全国物业服务企业有12000多家,从业人员达到200万,开始形成一个行业,并且有了走向市场的萌动。这一阶段,持续了将近10年时间;其三,深度市场化阶段。从管理“物”走向服务“人”,这种物业理念的大变革和大转型,推动了物业运营模式的不断更新换代,向房产之外的市场拓展;其四,超级物业生态的形成阶段。目前,物业已经走出小区,房产市场剥离出来,且具备了经营城市的概念和能力;伴随着对社区的垂直深耕,各种物业新业态不断出现,物业已经变成精致生活方式的供应商和引领者。

作为行业领军者的万科物业虽然没有上市,但也经历了一个由孕育、成长到独立、成人的完整过程。以小见大,由之我们可探察整个物业管理行业的“独立”之路。

万科物业的诞生始于1990年王石拍板做的一个决定:学习SONY公司售后服务,引入物业管理业务。由此,万科物业开启了日新月异的成长之路……21世纪开端,物业公司如雨后春笋般涌现,整个行业逐渐走上规范化、科学化、专业化的道路;也正是在2000年,小荷初露尖尖角,万科集团正式成立物业管理部。

2008年,是万科物业的成人之年,也是万科发展史上浓墨重彩的一年。在这一年,为顺应中国物业管理行业高度市场化的发展趋势,万科集团启动了物业系统组织变革。经此一役,18岁的万科物业完成了与地产之间的建管分离,一改此前附属于地产公司的组织模式,正式成为一个独立运营、自负盈亏的经济实体。

2015年,万科物业“仗剑闯天涯”,开始市场化运作;2016年,实现营收50亿;2017年,营收增至80亿。更为具有标志性意义的是,截至2017年11月,在不到3年的时间内,万科物业全国2287个在管项目中,已有52%不是万科地产所开发,26%不是住宅项目。这意味着,万科物业已开始告别依赖母体的成长轨迹。

在这个过程中,房地产市场已发生翻天覆地的变化,民众的居住需求以更小的颗粒度呈现出来;美好生活,品质居家等概念随之涌入开发商的视界之中。物业管理也一步步从房地产开发中剥离,并反哺房产本身,成为房产保值增值的“保险杠”之一。彼邻的同期小区因物业服务不同,楼房价格能差出十几万、甚至几十万元;好物业让房子更有价值,成为社会共识。


3

成就自我,物业企业的未来在大城大业


如今,“物业是个独立的行业,一定不是地产的附属”;“物业服务是一个独立的主体”;“物业管理是我们的明天”等声音在物业行业里日渐引起广泛的共鸣。物业的“独立”是一条摸着石头过河的探索之路,其不仅给房企带来了“明天”;在市场化之路上,物业企业积极开展的多业态经营,也为社会、为公众带来了更多元、更专业、更精细的物管服务。

例如,顺应这一趋势,“新物业”变革背景下的“城市+物业”新型城市治理公共服务模式也在2018年出现。先有万科物业联合横琴打造“物业城市”;后有碧桂园服务发布“城市共生计划”;再有保利物业开展“全域化公共服务”……物业企业正在更高维度的多业态领域重新定义自身,用心构筑超越房产开发之上的行业价值。从这个角度,如今的物业早已不是“地产的附属”,而已成为城市服务的主体之一。

物业企业之“独立”源起于住房需求之外的生活品质需求、保值增值需求的扩大以及万亿级的物业服务市场的形成;物业“独立”之本则在于以房地产之外的发展视域为重心,对传统物业进行革命性改良,彻底进行基因重组,使物业管理真正成为以满足“人民的美好生活需要”为至上目标的精准服务业。因而,人民对美好生活的需要有多大,物业的市场就有多大。

2017年12月8日,身着一件黑底蓝花小开衫的郁亮,站在厦门一个由水池临时改造成的舞台上,郑重地宣告了一件事:“万科作为发展商的时代已经过去,”108天之后,万科对外宣布新的战略定位——由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

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